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Posts Tagged ‘Immobilien’

Beruf oder Berufung?

Ich möchte heute die aktuelle Gesetzesänderung zum Anlass nehmen meinen Beruf ein wenig zu hinterfragen.
Was hat sich geändert? FAGG Fern-und Auswärts Geschäft Gesetz ist eine EU-Richtlinie, die per Freitag den 13. (!!!) Juli auch in Österreich zur Umsetzung gelangte. Es ist keine Richtlinie nur für die Immobilienbranche, sondern soll den Konsumenten bei allen Geschäften schützen die außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmens erfolgen und damit auch Internetgeschäfte betreffen.
Aber wovor soll der Konsument geschützt werden …? … von den schwarzen Schafen einer Branche?…. und/oder vielleicht auch ein wenig vor sich selber?
Viele Konsumenten treffen voreilige Entscheidungen und bereuen sie später. Jetzt gibt es durch ein erweitertes Rücktrittsrecht eine Ausstiegstüre. Aber Vorsicht, dies gilt in der Immobilienbranche nur für den Vertrag mit dem Makler aber nicht beim direkten Immobiliengeschäft zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Vermieter und Mieter.
Die Frage ist also, wird es mehr Seriosität in die Immobilienbranche bringen? Das wird sich erst zeigen.
Ich habe in den vergangenen Jahren viele Makler kommen und gehen gesehen. Viele gehen in die Branche um das „große“ und vor allem „schnelle“ Geld zu machen. Gemacht haben es nur wenige. Die, die aber in die Branche gegangen sind um eine hoch professionelle Dienstleistung zu erbringen und den Menschen als Immobilienbesitzer , Käufer und Mieter im Mittelpunkt ihrer Tätigkeit sehen mit all seinen Wünschen, Bedürfnissen und oft auch Ängsten und Sorgen, die sind alle schon lange in der Branche. Oft bis zur eigenen Pensionierung und noch darüber hinaus.
Denken Sie darüber nach als guter Verkäufer nicht immer nur die Interessen Ihrer Firma, Ihres Konzernes vertreten zu müssen, egal was der Kunde braucht und will …?
Die Immobilienbranche braucht noch einige „Gute“. VIELLEICHT SIND ES GERDE SIE? Ich freue mich darauf Sie persönlich kennen zu lernen.
Ihre Immobriada

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„Bottom up Pricing“ Bieterverfahren!

Das war schon immer so! Preise sind verhandelbar und verhandelt wird nach „unten“!
Ist das wirklich so? Und wenn ja, warum ist es so?
Vorerst muss man die Frage stellen, wer den Preis einer Ware und in diesem Fall einer Immobilie bestimmt. Nicht der Abgeber auch nicht der Makler und in letzter Konsequenz auch nicht der Käufer sondern der „Markt“. Wer ist denn der Markt? Genau gesagt ist es das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Ja, und wer weiß nun genau wie dieses Verhältnis derzeit bei Ihrer Immobilie liegt? Genau gesagt niemand wirklich ganz genau. Man kann sich zwar die in letzter Zeit verkauften Immobilien ansehen und natürlich auch das derzeitige Angebot studieren, denn das stellt letztlich ja den Mitbewerber der zu bewertenden Immobilie dar. Doch in Wirklichkeit ist das alles so wie Glaskugellesen, also relativ ungenau, weil unser Markt einfach immer in Bewegung ist und was gestern war ist heute einfach anders.
Was eine Immobilie wirklich genau wert ist, kann man erst herausfinden, wenn man in den Markt hineingeht und den Markt „befragt“ was er bereit ist für die Immobilie zu bezahlen.
Es gibt immer wieder Immobilien die über Monate beworben werden, also der Markt befragt wird, ohne dass es zu einem verbindlichen Anbot eines Kaufinteressenten kommt. Der Abgeber weiß zwar, dass es eventuell am Preis liegt, warum niemand seine Immobilie kaufen will, aber er weiß immer noch nicht um wie viel jemand sein Objekt kaufen würde.
Befragen alleine ist eben zu wenig! Was muss man also tun?
Es gibt einen Umstand, den man sich zu Nutze machen kann. Eine gebrauchte Immobilie ist ein Unikat – so wie Antiquitäten oder Kunst. Ihr Objekt gibt es so derzeit nur einmal! Stellen Sie sich die Frage was passiert, wenn zwei Personen zum selben Zeitpunkt eine Sache haben wollen? Genau das ist das Ziel bei einem Bieterverfahren. Und damit wirklich zwei Interessenten zum selben Zeitpunkt da sind, macht man ein „bottom up Pricing“, also zu Deutsch der Preis wird von unten nach oben verhandelt. Sie sagen, das geht nicht! Doch es geht, aber es kann nicht jeder, man muss das nötige Fingerspitzengefühl haben und genau wissen was alles passieren kann und wie man drauf reagiert. Sie sagen, das ist doch unseriös! Rein rechtlich sagt das Wort verhandelbar nur dass es verhandelbar ist – nicht mehr und auch nicht weniger. Wir sagen von Anfang an, dass der Preis ein Richtpreis ist, der in beide Richtungen gehen kann. Wir wollen nicht streiten oder falsche Hoffnungen wecken, sondern nur mit den “richtigen Käufern“ fair verhandeln. Nach hunderten bereits erfolgreich durchgeführten Bieterverfahren haben wir die Erfahrung.
Lassen Sie es uns versuchen! Wir freuen uns auf Ihren Kontakt!
Ihre Immobriada

Vermieten ohne Kopfschmerzen!

Mit dem Vermieten von Immobilien Vermögen zu sichern und zu vermehren, ist der Wunsch Vieler. Gerade nach der Finanzkrise hat sich ein wahrer Run auf das „Betongold“ entwickelt.
Doch wie man so schön sagt, es ist nicht alles „Gold“ was glänzt, und damit Ihre Anlage in Immobilien nicht verblasst, ist einige Vorsicht geboten.
Bevor Sie sich ein Objekt anschaffen, egal ob Sie die Mittel bar haben oder fremdfinanzieren, erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei einem ortskundigen Immobilienmakler, um welchen Preis Sie das Objekt vermieten können bzw. dürfen. Gerade das „Dürfen“ ist in Österreich mit einem teilweise eingeschränkten Mietrechtsgesetz zu beachten. Der Mieter genießt in unserem Land viele Rechte, die Ihre Investition rasch und vor allem langfristig negativ entwickeln lassen können.
Ein Fehler, der immer wieder gemacht wird ist, dass Vermieter und Mieter ein zu nahes Verhältnis aufbauen, ja fast schon „gut Freund“ sind. Die Frage ist nur, wenn der Mieter kein Geld hat, was zahlt er zuerst? Das Telefon – sonst ist es stumm, den Strom und das Gas – sonst ist es finster und kalt. Wann zahlt er die Miete an Sie?
Es gibt heute viele Instrumente wie man als Vermieter sehr sicher vermietet. Sei es eine eigene Wohnungsrechtschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Für den Fall, dass man einmal den „falschen“ Mieter genommen hat, sind das sinnvolle und auch leistbare Instrumente. Aber auch vorab gibt es Mittel den „Richtigen“ zu finden, sei es die Bonitätsprüfung (wie bei einer Bank), Selbstauskunft oder die Vorvermieterauskunft. Auch Befristungsablauf und Indexerhöhungen können, wenn sie nicht rechtzeitig erledigt werden, negative Rechtsfolgen und Einkommenseinbußen nach sich ziehen.
Die Wahl des richtigen Mietvertrages und die mögliche Höhe des Mietzinses können Stolpersteine sein, befristet oder unbefristet, Kündigungsbestimmungen, Ablösen und dann noch die Mietvertragsvergebührung. Viele Eigentümer blicken da nicht mehr durch und lassen das Objekt nach einem „schlechten Erlebnis“ lieber leer stehen als sich noch einmal einen Mieter auf zu halsen.
Ein guter Immobilienmakler bieten ein rundum FAIRmietservice an. Er steht als Puffer zwischen dem Mieter und dem Vermieter, so dass es Ihre einzige Arbeit ist, am 5. des Monats auf das Konto zu sehen, ob die Miete eingegangen ist, alles andere wird für Sie erledigt!
Ihre Immobriada

Rückblick und Marktausblick 2014

Der Ertrag und die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hing im abgelaufenen Jahr noch stärker als bisher von der Lage ab „Während in den Top lagen der Bezirke 1. bis 9. sowie 13. und 19. die Preise für Eigentumswohnungen auch nach den deutlichen Anstiegen der letzten Jahre weiter leicht steigen werden, scheinen sich in den restlichen Wiener Bezirken die Wohnungspreise nun auf hohem Niveau zu stabilisieren.“
Die Nachfrage bei Einfamilienhäusern hält sich mit dem Angebot gut in der Waage und es werden auch 2014 gute Preise zu erzielen sein.
Ausschlaggebend für die Immobilienentwicklungen in Wien sind: „Es wird zu wenig neuer Wohnraum geschaffen, die Förderungen sind zu gering, bzw. werden derzeit nicht gewährt oder zweckentfremdet verwendet und es ist – obwohl von Banken eine Kreditklemme vehement dementiert wird – für Durchschnittsverdiener beinahe unmöglich, ohne ausreichend Eigenmittel oder Besicherung, eine Finanzierung zu bekommen.“
Beim Zinshausmarkt für Anleger ist es 2013 nicht leicht gewesen ein Objekt an zu kaufen, das im Verhältnis eine passable Rendite erzielen kann, dies wird sich 2014 nur geringfügig verändern, man muss nach wie vor länger suchen und genau kalkulieren, denn es kommen immer wieder zwar wenig aber dafür umso interessantere Objekt auf den Markt.
Bei Mietwohnungen ist an zu merken, dass sich viele Menschen die hohen Mieten in einzelnen Bezirken nicht mehr leisten können. Die von der Politik vor dem Wahlkampf geforderte verpflichtende Deckelung kann diese Problematik aber keinesfalls entschärfen oder gar lösen. Bei sehr hochpreisigen Mietobjekten gibt es mittlerweile mehr Leerstand als noch vor einem Jahr. Viele Vermieter wollen einen Preisrückgang nicht akzeptieren, wo doch in vielen Medien lange vom Immobilienboom geschrieben wurde. „Allerdings entscheidet ausschließlich der derzeitige Markt darüber, was bezahlt wird!“
Interessant ist der Wiener Markt für Grundstücke, Aufgrund des sinkenden Angebots und der großen Nachfrage werden hier die Preise langfristig gesehen steigen.

Immobilien Marktspiegel Wien Umgebung 4Q2012 Gschicht

Der Immobilienmarkt in Wien und Umgebung entwickelt sich auch Ende 2012 sehr gut, aber dennoch nicht überall gleich. Bewegen wir uns in eine Immobilien – Blase oder sind wir schon mitten drinn?
Hören Sie rein! Ihre Immobriada

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer Gschicht 14

Derzeit gibt es keine klassische Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer auf Immobilien. Man zahlt derzeit „nur“ anteilige Grunderwerbsteuer. Die Frage ist ob das so bleibt!?  Ihre Immobriada