GrundWERTanLAGE!

Ein kleines Wortspiel, das beim näheren Hinsehen sehr viel mit der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt zu tun hat. Seit einigen Monaten bewegt sich der Immobilienmarkt im Großraum Wien in zwei Richtungen. Objekte wo LAGE, Umfeld und das Gesamtpaket der Immobilie als „sehr gut“ zu bezeichnen sind, erzielen nach wie vor Spitzenpreise.
Objekte bei denen aber nicht alles passt, erzielen nicht mehr die Preise die 2011 bis 2013 erzielt wurden. Das ist zwar schmerzhaft aber Realität. Abzulesen ist dies einerseits an den tatsächlich erzeilten Kaufpreisen lt. Grundbuch der letzten Monate und andererseits an der Anzahl der angebotenen Objekte, die seit Jänner dieses Jahres kontinuierlich steigt.
Gerade das Thema Lage – und hier ist nicht einfach der Bezirk sondern die „wirkliche“ Lage bis hin zur Straße, Lage in der Straße und Lage und Ausrichtung im Gebäude gemeint – wird wie früher wieder extrem wichtig um einen überdurchschnittlich guten Kaufpreis erzielen zu können.
Was sagt uns das in einer langfristigen Betrachtungsweise? Der Wert einer Immobilie hängt unmittelbar am Wert des Grundstückes, denn das ist das einzige bei einer Immobilie das wirklich Wertstabil ist und das auch nur, weil Grund und Boden bekanntlich nicht vermehrbar ist. Sie sollten also beim Kauf einer Immobilie zuerst den Wert und die Lage des Grundstückes beachten. Erst wenn Sie dies als „gute Lage“ bezeichnen, betrachten Sie die darauf stehende Immobilie.
Also – nicht nur mit dem Auge kaufen und sich in einen Immobilie verlieben (so wie viele), sondern vorher immer die Lage betrachten. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beraten!
Ihre Immobriada

Immobilienmakler eine Dienstleistung die keiner braucht?

Immobilien verkaufen, das kann doch jeder. Warum soll ich denn dafür extra bezahlen? Das fragen sich viele! Immobilienmakler verdienen ihr Geld mit „Tür aufsperren“, dazu brauche ich ihn nicht!
Grundsätzlich ist das alles theoretisch richtig, aber wenn es gar so einfach wäre, gäbe es den Beruf dann überhaupt?
Es gibt mindestens 3 Nutzen, die Sie von einem „guten“ Immobilienmakler erwarten können:
-Er hilft Ihnen Zeit sparen!
Also, nur wenn Sie genug Zeit haben um das Marketing vorzubereiten, die Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen, die Verhandlungen selber führen, … eben alles selber machen können (und wollen!), dann brauchen Sie vielleicht wirklich keinen Makler.
– Er erspart Ihnen Stress und Probleme bei der Vermarktung!
Es gibt unzählige Gesetze, die man berücksichtigen muss, Vorschriften, Informationspflichten sind einzuhalten, … usw. Wissen Sie über all diese Dinge genau Bescheid?

– Er bringt Ihnen „unterm Strich“ mehr Geld!
Wie soll das denn gehen, werden Sie sagen. Ein Makler kostet doch nur mein Geld! Bedenken Sie: Sie haben ein Unikat, denn Ihre Immobilie gibt es derzeit nur einmal am Markt. Und wenn Sie sie selber verkaufen, werden Sie zum selben Zeitpunkt eher nicht mehrere potentielle Käufer/Mieter für Ihr Objekt haben. Doch das kann der Makler. Und was passiert, wenn es für eine Sache die es nur einmal gibt, zwei oder mehrere potentielle Interessenten gibt …?

Also, entscheiden Sie nun selbst, ob es sich wirklich „auszahlt“, einen Makler Ihres Vertrauens mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen oder es selbst zu „probieren“.
Ein guter Makler steht für Vermarktung zum bestmöglichen Preis in kürzester Zeit so angenehm für Sie wie möglich!
Vermarktung in durchschnittlich 80 Tagen und erzielten 97% des mit dem Abgeber vereinbarten Preises sprechen für sich! Immobilienmakler eine Dienstleistung die keiner braucht?
Immobilien verkaufen, das kann doch jeder. Warum soll ich denn dafür extra bezahlen? Das fragen sich viele! Immobilienmakler verdienen ihr Geld mit „Tür aufsperren“, dazu brauche ich ihn nicht!
Grundsätzlich ist das alles theoretisch richtig, aber wenn es gar so einfach wäre, gäbe es den Beruf dann überhaupt?
Es gibt mindestens 3 Nutzen, die Sie von einem „guten“ Immobilienmakler erwarten können:
-Er hilft Ihnen Zeit sparen!
Also, nur wenn Sie genug Zeit haben um das Marketing vorzubereiten, die Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen, die Verhandlungen selber führen, … eben alles selber machen können (und wollen!), dann brauchen Sie vielleicht wirklich keinen Makler.
– Er erspart Ihnen Stress und Probleme bei der Vermarktung!
Es gibt unzählige Gesetze, die man berücksichtigen muss, Vorschriften, informationspflichten sind einzuhalten, … usw. Wissen Sie über all diese Dinge genau Bescheid?

– Er bringt Ihnen „unterm Strich“ mehr Geld!
Wie soll das denn gehen, werden Sie sagen. Ein Makler kostet doch nur mein Geld! Bedenken Sie: Sie haben ein Unikat, denn Ihre Immobilie gibt es derzeit nur einmal am Markt. Und wenn Sie sie selber verkaufen, werden Sie zum selben Zeitpunkt eher nicht mehrere potentielle Käufer/Mieter für Ihr Objekt haben. Doch das kann der Makler. Und was passiert, wenn es für eine Sache die es nur einmal gibt, zwei oder mehrere potentielle Interessenten gibt …?

Also, entscheiden Sie nun selbst, ob es sich wirklich „auszahlt“, einen Makler Ihres Vertrauens mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen oder es selbst zu „probieren“.
Ein guter Makler steht für Vermarktung zum bestmöglichen Preis in kürzester Zeit so angenehm für Sie wie möglich!
Vermarktung in durchschnittlich 80 Tagen und erzielten 97% des mit dem Abgeber vereinbarten Preises sprechen für sich! (nachzulesen auf http://www.remax-dci.at unter Referenzen)

Ihre Immobriada

„Bottom up Pricing“ Bieterverfahren!

Das war schon immer so! Preise sind verhandelbar und verhandelt wird nach „unten“!
Ist das wirklich so? Und wenn ja, warum ist es so?
Vorerst muss man die Frage stellen, wer den Preis einer Ware und in diesem Fall einer Immobilie bestimmt. Nicht der Abgeber auch nicht der Makler und in letzter Konsequenz auch nicht der Käufer sondern der „Markt“. Wer ist denn der Markt? Genau gesagt ist es das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Ja, und wer weiß nun genau wie dieses Verhältnis derzeit bei Ihrer Immobilie liegt? Genau gesagt niemand wirklich ganz genau. Man kann sich zwar die in letzter Zeit verkauften Immobilien ansehen und natürlich auch das derzeitige Angebot studieren, denn das stellt letztlich ja den Mitbewerber der zu bewertenden Immobilie dar. Doch in Wirklichkeit ist das alles so wie Glaskugellesen, also relativ ungenau, weil unser Markt einfach immer in Bewegung ist und was gestern war ist heute einfach anders.
Was eine Immobilie wirklich genau wert ist, kann man erst herausfinden, wenn man in den Markt hineingeht und den Markt „befragt“ was er bereit ist für die Immobilie zu bezahlen.
Es gibt immer wieder Immobilien die über Monate beworben werden, also der Markt befragt wird, ohne dass es zu einem verbindlichen Anbot eines Kaufinteressenten kommt. Der Abgeber weiß zwar, dass es eventuell am Preis liegt, warum niemand seine Immobilie kaufen will, aber er weiß immer noch nicht um wie viel jemand sein Objekt kaufen würde.
Befragen alleine ist eben zu wenig! Was muss man also tun?
Es gibt einen Umstand, den man sich zu Nutze machen kann. Eine gebrauchte Immobilie ist ein Unikat – so wie Antiquitäten oder Kunst. Ihr Objekt gibt es so derzeit nur einmal! Stellen Sie sich die Frage was passiert, wenn zwei Personen zum selben Zeitpunkt eine Sache haben wollen? Genau das ist das Ziel bei einem Bieterverfahren. Und damit wirklich zwei Interessenten zum selben Zeitpunkt da sind, macht man ein „bottom up Pricing“, also zu Deutsch der Preis wird von unten nach oben verhandelt. Sie sagen, das geht nicht! Doch es geht, aber es kann nicht jeder, man muss das nötige Fingerspitzengefühl haben und genau wissen was alles passieren kann und wie man drauf reagiert. Sie sagen, das ist doch unseriös! Rein rechtlich sagt das Wort verhandelbar nur dass es verhandelbar ist – nicht mehr und auch nicht weniger. Wir sagen von Anfang an, dass der Preis ein Richtpreis ist, der in beide Richtungen gehen kann. Wir wollen nicht streiten oder falsche Hoffnungen wecken, sondern nur mit den “richtigen Käufern“ fair verhandeln. Nach hunderten bereits erfolgreich durchgeführten Bieterverfahren haben wir die Erfahrung.
Lassen Sie es uns versuchen! Wir freuen uns auf Ihren Kontakt!
Ihre Immobriada

Vermieten ohne Kopfschmerzen!

Mit dem Vermieten von Immobilien Vermögen zu sichern und zu vermehren, ist der Wunsch Vieler. Gerade nach der Finanzkrise hat sich ein wahrer Run auf das „Betongold“ entwickelt.
Doch wie man so schön sagt, es ist nicht alles „Gold“ was glänzt, und damit Ihre Anlage in Immobilien nicht verblasst, ist einige Vorsicht geboten.
Bevor Sie sich ein Objekt anschaffen, egal ob Sie die Mittel bar haben oder fremdfinanzieren, erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei einem ortskundigen Immobilienmakler, um welchen Preis Sie das Objekt vermieten können bzw. dürfen. Gerade das „Dürfen“ ist in Österreich mit einem teilweise eingeschränkten Mietrechtsgesetz zu beachten. Der Mieter genießt in unserem Land viele Rechte, die Ihre Investition rasch und vor allem langfristig negativ entwickeln lassen können.
Ein Fehler, der immer wieder gemacht wird ist, dass Vermieter und Mieter ein zu nahes Verhältnis aufbauen, ja fast schon „gut Freund“ sind. Die Frage ist nur, wenn der Mieter kein Geld hat, was zahlt er zuerst? Das Telefon – sonst ist es stumm, den Strom und das Gas – sonst ist es finster und kalt. Wann zahlt er die Miete an Sie?
Es gibt heute viele Instrumente wie man als Vermieter sehr sicher vermietet. Sei es eine eigene Wohnungsrechtschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Für den Fall, dass man einmal den „falschen“ Mieter genommen hat, sind das sinnvolle und auch leistbare Instrumente. Aber auch vorab gibt es Mittel den „Richtigen“ zu finden, sei es die Bonitätsprüfung (wie bei einer Bank), Selbstauskunft oder die Vorvermieterauskunft. Auch Befristungsablauf und Indexerhöhungen können, wenn sie nicht rechtzeitig erledigt werden, negative Rechtsfolgen und Einkommenseinbußen nach sich ziehen.
Die Wahl des richtigen Mietvertrages und die mögliche Höhe des Mietzinses können Stolpersteine sein, befristet oder unbefristet, Kündigungsbestimmungen, Ablösen und dann noch die Mietvertragsvergebührung. Viele Eigentümer blicken da nicht mehr durch und lassen das Objekt nach einem „schlechten Erlebnis“ lieber leer stehen als sich noch einmal einen Mieter auf zu halsen.
Ein guter Immobilienmakler bieten ein rundum FAIRmietservice an. Er steht als Puffer zwischen dem Mieter und dem Vermieter, so dass es Ihre einzige Arbeit ist, am 5. des Monats auf das Konto zu sehen, ob die Miete eingegangen ist, alles andere wird für Sie erledigt!
Ihre Immobriada

Immobilien Marktspiegel Wien Umgebung 4Q2012 Gschicht

Der Immobilienmarkt in Wien und Umgebung entwickelt sich auch Ende 2012 sehr gut, aber dennoch nicht überall gleich. Bewegen wir uns in eine Immobilien – Blase oder sind wir schon mitten drinn?
Hören Sie rein! Ihre Immobriada

Preisfindung beim Immobilienverkauf ..bottom up! Gschicht 12 Teil 2 von 2

Den richtigen Preis für eine Immobilie finden ist nicht immer einfach. Das Wort „Verhandlungsbasis“ sagt mehr aus als man vielleicht denkt! Das man Preise nicht nur von oben nach unten verhandeln kann, sondern auch umgekehrt, glaubt man vielleicht nicht? Immobriada

Preisfindung beim Immobilienverkauf ..bottom up! Gschicht 12 Teil 1 von 2

Den richtigen Preis für eine Immobilie finden ist nicht immer einfach. Das Wort „Verhandlungsbasis“ sagt mehr aus als man vielleicht denkt! Das man Preise nicht nur von oben nach unten verhandeln kann, sondern auch umgekehrt, glaubt man vielleicht nicht? Immobriada