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Beruf oder Berufung?

Ich möchte heute die aktuelle Gesetzesänderung zum Anlass nehmen meinen Beruf ein wenig zu hinterfragen.
Was hat sich geändert? FAGG Fern-und Auswärts Geschäft Gesetz ist eine EU-Richtlinie, die per Freitag den 13. (!!!) Juli auch in Österreich zur Umsetzung gelangte. Es ist keine Richtlinie nur für die Immobilienbranche, sondern soll den Konsumenten bei allen Geschäften schützen die außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmens erfolgen und damit auch Internetgeschäfte betreffen.
Aber wovor soll der Konsument geschützt werden …? … von den schwarzen Schafen einer Branche?…. und/oder vielleicht auch ein wenig vor sich selber?
Viele Konsumenten treffen voreilige Entscheidungen und bereuen sie später. Jetzt gibt es durch ein erweitertes Rücktrittsrecht eine Ausstiegstüre. Aber Vorsicht, dies gilt in der Immobilienbranche nur für den Vertrag mit dem Makler aber nicht beim direkten Immobiliengeschäft zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Vermieter und Mieter.
Die Frage ist also, wird es mehr Seriosität in die Immobilienbranche bringen? Das wird sich erst zeigen.
Ich habe in den vergangenen Jahren viele Makler kommen und gehen gesehen. Viele gehen in die Branche um das „große“ und vor allem „schnelle“ Geld zu machen. Gemacht haben es nur wenige. Die, die aber in die Branche gegangen sind um eine hoch professionelle Dienstleistung zu erbringen und den Menschen als Immobilienbesitzer , Käufer und Mieter im Mittelpunkt ihrer Tätigkeit sehen mit all seinen Wünschen, Bedürfnissen und oft auch Ängsten und Sorgen, die sind alle schon lange in der Branche. Oft bis zur eigenen Pensionierung und noch darüber hinaus.
Denken Sie darüber nach als guter Verkäufer nicht immer nur die Interessen Ihrer Firma, Ihres Konzernes vertreten zu müssen, egal was der Kunde braucht und will …?
Die Immobilienbranche braucht noch einige „Gute“. VIELLEICHT SIND ES GERDE SIE? Ich freue mich darauf Sie persönlich kennen zu lernen.
Ihre Immobriada

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GrundWERTanLAGE!

Ein kleines Wortspiel, das beim näheren Hinsehen sehr viel mit der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt zu tun hat. Seit einigen Monaten bewegt sich der Immobilienmarkt im Großraum Wien in zwei Richtungen. Objekte wo LAGE, Umfeld und das Gesamtpaket der Immobilie als „sehr gut“ zu bezeichnen sind, erzielen nach wie vor Spitzenpreise.
Objekte bei denen aber nicht alles passt, erzielen nicht mehr die Preise die 2011 bis 2013 erzielt wurden. Das ist zwar schmerzhaft aber Realität. Abzulesen ist dies einerseits an den tatsächlich erzeilten Kaufpreisen lt. Grundbuch der letzten Monate und andererseits an der Anzahl der angebotenen Objekte, die seit Jänner dieses Jahres kontinuierlich steigt.
Gerade das Thema Lage – und hier ist nicht einfach der Bezirk sondern die „wirkliche“ Lage bis hin zur Straße, Lage in der Straße und Lage und Ausrichtung im Gebäude gemeint – wird wie früher wieder extrem wichtig um einen überdurchschnittlich guten Kaufpreis erzielen zu können.
Was sagt uns das in einer langfristigen Betrachtungsweise? Der Wert einer Immobilie hängt unmittelbar am Wert des Grundstückes, denn das ist das einzige bei einer Immobilie das wirklich Wertstabil ist und das auch nur, weil Grund und Boden bekanntlich nicht vermehrbar ist. Sie sollten also beim Kauf einer Immobilie zuerst den Wert und die Lage des Grundstückes beachten. Erst wenn Sie dies als „gute Lage“ bezeichnen, betrachten Sie die darauf stehende Immobilie.
Also – nicht nur mit dem Auge kaufen und sich in einen Immobilie verlieben (so wie viele), sondern vorher immer die Lage betrachten. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beraten!
Ihre Immobriada

Immobilienmakler eine Dienstleistung die keiner braucht?

Immobilien verkaufen, das kann doch jeder. Warum soll ich denn dafür extra bezahlen? Das fragen sich viele! Immobilienmakler verdienen ihr Geld mit „Tür aufsperren“, dazu brauche ich ihn nicht!
Grundsätzlich ist das alles theoretisch richtig, aber wenn es gar so einfach wäre, gäbe es den Beruf dann überhaupt?
Es gibt mindestens 3 Nutzen, die Sie von einem „guten“ Immobilienmakler erwarten können:
-Er hilft Ihnen Zeit sparen!
Also, nur wenn Sie genug Zeit haben um das Marketing vorzubereiten, die Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen, die Verhandlungen selber führen, … eben alles selber machen können (und wollen!), dann brauchen Sie vielleicht wirklich keinen Makler.
– Er erspart Ihnen Stress und Probleme bei der Vermarktung!
Es gibt unzählige Gesetze, die man berücksichtigen muss, Vorschriften, Informationspflichten sind einzuhalten, … usw. Wissen Sie über all diese Dinge genau Bescheid?

– Er bringt Ihnen „unterm Strich“ mehr Geld!
Wie soll das denn gehen, werden Sie sagen. Ein Makler kostet doch nur mein Geld! Bedenken Sie: Sie haben ein Unikat, denn Ihre Immobilie gibt es derzeit nur einmal am Markt. Und wenn Sie sie selber verkaufen, werden Sie zum selben Zeitpunkt eher nicht mehrere potentielle Käufer/Mieter für Ihr Objekt haben. Doch das kann der Makler. Und was passiert, wenn es für eine Sache die es nur einmal gibt, zwei oder mehrere potentielle Interessenten gibt …?

Also, entscheiden Sie nun selbst, ob es sich wirklich „auszahlt“, einen Makler Ihres Vertrauens mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen oder es selbst zu „probieren“.
Ein guter Makler steht für Vermarktung zum bestmöglichen Preis in kürzester Zeit so angenehm für Sie wie möglich!
Vermarktung in durchschnittlich 80 Tagen und erzielten 97% des mit dem Abgeber vereinbarten Preises sprechen für sich! Immobilienmakler eine Dienstleistung die keiner braucht?
Immobilien verkaufen, das kann doch jeder. Warum soll ich denn dafür extra bezahlen? Das fragen sich viele! Immobilienmakler verdienen ihr Geld mit „Tür aufsperren“, dazu brauche ich ihn nicht!
Grundsätzlich ist das alles theoretisch richtig, aber wenn es gar so einfach wäre, gäbe es den Beruf dann überhaupt?
Es gibt mindestens 3 Nutzen, die Sie von einem „guten“ Immobilienmakler erwarten können:
-Er hilft Ihnen Zeit sparen!
Also, nur wenn Sie genug Zeit haben um das Marketing vorzubereiten, die Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen, die Verhandlungen selber führen, … eben alles selber machen können (und wollen!), dann brauchen Sie vielleicht wirklich keinen Makler.
– Er erspart Ihnen Stress und Probleme bei der Vermarktung!
Es gibt unzählige Gesetze, die man berücksichtigen muss, Vorschriften, informationspflichten sind einzuhalten, … usw. Wissen Sie über all diese Dinge genau Bescheid?

– Er bringt Ihnen „unterm Strich“ mehr Geld!
Wie soll das denn gehen, werden Sie sagen. Ein Makler kostet doch nur mein Geld! Bedenken Sie: Sie haben ein Unikat, denn Ihre Immobilie gibt es derzeit nur einmal am Markt. Und wenn Sie sie selber verkaufen, werden Sie zum selben Zeitpunkt eher nicht mehrere potentielle Käufer/Mieter für Ihr Objekt haben. Doch das kann der Makler. Und was passiert, wenn es für eine Sache die es nur einmal gibt, zwei oder mehrere potentielle Interessenten gibt …?

Also, entscheiden Sie nun selbst, ob es sich wirklich „auszahlt“, einen Makler Ihres Vertrauens mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen oder es selbst zu „probieren“.
Ein guter Makler steht für Vermarktung zum bestmöglichen Preis in kürzester Zeit so angenehm für Sie wie möglich!
Vermarktung in durchschnittlich 80 Tagen und erzielten 97% des mit dem Abgeber vereinbarten Preises sprechen für sich! (nachzulesen auf http://www.remax-dci.at unter Referenzen)

Ihre Immobriada

„Bottom up Pricing“ Bieterverfahren!

Das war schon immer so! Preise sind verhandelbar und verhandelt wird nach „unten“!
Ist das wirklich so? Und wenn ja, warum ist es so?
Vorerst muss man die Frage stellen, wer den Preis einer Ware und in diesem Fall einer Immobilie bestimmt. Nicht der Abgeber auch nicht der Makler und in letzter Konsequenz auch nicht der Käufer sondern der „Markt“. Wer ist denn der Markt? Genau gesagt ist es das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Ja, und wer weiß nun genau wie dieses Verhältnis derzeit bei Ihrer Immobilie liegt? Genau gesagt niemand wirklich ganz genau. Man kann sich zwar die in letzter Zeit verkauften Immobilien ansehen und natürlich auch das derzeitige Angebot studieren, denn das stellt letztlich ja den Mitbewerber der zu bewertenden Immobilie dar. Doch in Wirklichkeit ist das alles so wie Glaskugellesen, also relativ ungenau, weil unser Markt einfach immer in Bewegung ist und was gestern war ist heute einfach anders.
Was eine Immobilie wirklich genau wert ist, kann man erst herausfinden, wenn man in den Markt hineingeht und den Markt „befragt“ was er bereit ist für die Immobilie zu bezahlen.
Es gibt immer wieder Immobilien die über Monate beworben werden, also der Markt befragt wird, ohne dass es zu einem verbindlichen Anbot eines Kaufinteressenten kommt. Der Abgeber weiß zwar, dass es eventuell am Preis liegt, warum niemand seine Immobilie kaufen will, aber er weiß immer noch nicht um wie viel jemand sein Objekt kaufen würde.
Befragen alleine ist eben zu wenig! Was muss man also tun?
Es gibt einen Umstand, den man sich zu Nutze machen kann. Eine gebrauchte Immobilie ist ein Unikat – so wie Antiquitäten oder Kunst. Ihr Objekt gibt es so derzeit nur einmal! Stellen Sie sich die Frage was passiert, wenn zwei Personen zum selben Zeitpunkt eine Sache haben wollen? Genau das ist das Ziel bei einem Bieterverfahren. Und damit wirklich zwei Interessenten zum selben Zeitpunkt da sind, macht man ein „bottom up Pricing“, also zu Deutsch der Preis wird von unten nach oben verhandelt. Sie sagen, das geht nicht! Doch es geht, aber es kann nicht jeder, man muss das nötige Fingerspitzengefühl haben und genau wissen was alles passieren kann und wie man drauf reagiert. Sie sagen, das ist doch unseriös! Rein rechtlich sagt das Wort verhandelbar nur dass es verhandelbar ist – nicht mehr und auch nicht weniger. Wir sagen von Anfang an, dass der Preis ein Richtpreis ist, der in beide Richtungen gehen kann. Wir wollen nicht streiten oder falsche Hoffnungen wecken, sondern nur mit den “richtigen Käufern“ fair verhandeln. Nach hunderten bereits erfolgreich durchgeführten Bieterverfahren haben wir die Erfahrung.
Lassen Sie es uns versuchen! Wir freuen uns auf Ihren Kontakt!
Ihre Immobriada

Mieten oder doch Eigentum?

Aus der Historie wurden die heute knapp 40-Jährigen von ihren Eltern dazu angehalten, Eigentum anzuschaffen. Man bekam ein Wenig Startkapital von den Eltern oder der Oma und den Rest konnte man mit einem halbwegs sicheren Job und einem angemessenen Einkommen von der Bank bekommen. Diese verkaufte gerade in den letzen 10 Jahren vor 2008 gerne ein endfälliges Darlehen mit einem Fremdwährungskredit. Ob das schlau war, möchte ich hier nicht erörtern.
Mit 2008 war alles schlagartig anders, die Banken vertrauten ihren Kunden nicht mehr und man bekam trotz halbwegs guter Bonität kein Geld. Was blieb nun den „Jungen?“
Der Ausweg war nun einmal die Miete, das führte gerade bei Kleinwohnungen zu einer Preiserhöhung, aber man fand sich damit ab, da auch die Kaufpreise immer unerschwinglicher erschienen. Umgekehrt waren die Preistreiber wieder Andere, die ihren Banken nicht mehr vertrauten und ihre Ersparnisse lieber in Immobilien investierten, um diese „gut“ zu vermieten.
Dieser Umstand führt aber dazu, dass die bereits Vermögenden durch Mieteinnahmen dieses Vermögen vermehren und die, die über wenig Kapital verfügen, dieses noch durch eine hohe Miete den Anderen geben. Ein wenig paradox.
Trendwende? Ja! Jetzt sind wir an einem Punkt angelangt, an dem die Banken erkannt haben, dass Ihr Job nicht nur Geldverwaltung ist und eine Bank nur solide Gewinne machen kann, wenn Sie Geld verleiht. Also scheuen Sie nicht den Weg, am besten, zu einem unabhängigen Finanzdienstleister zu gehen, und zu erörtern, ob man nicht doch langfristig mit Eigentum billiger kommt. Die derzeitige Zinssituation und neue Absicherungsprodukte gegen zukünftig höhere Zinsen sprechen ebenfalls dafür.
Ja, aber da bleiben immer noch die hohen Ankaufspreise? Auch hier ist eine klare Trendwende in Sicht. Auch wenn es noch niemand war haben will, aber die Zeiten, in denen die Preise in den Himmel gewachsen sind, sind vorüber. Gerade im Umland von Wien sind die Preise wieder durchaus leistbarer, zwar höher als 2008 aber inflationsbereinigt mit normalen Wertanpassungen und damit auch langfristig mit einem Potential einer „normalen“ Wertsteigerung. Und genau um das geht es ja, wenn man Eigentum anschafft, dass damit auch eine Absicherung für die Zukunft gegeben ist.
Ihre Immobriada

Vermieten ohne Kopfschmerzen!

Mit dem Vermieten von Immobilien Vermögen zu sichern und zu vermehren, ist der Wunsch Vieler. Gerade nach der Finanzkrise hat sich ein wahrer Run auf das „Betongold“ entwickelt.
Doch wie man so schön sagt, es ist nicht alles „Gold“ was glänzt, und damit Ihre Anlage in Immobilien nicht verblasst, ist einige Vorsicht geboten.
Bevor Sie sich ein Objekt anschaffen, egal ob Sie die Mittel bar haben oder fremdfinanzieren, erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei einem ortskundigen Immobilienmakler, um welchen Preis Sie das Objekt vermieten können bzw. dürfen. Gerade das „Dürfen“ ist in Österreich mit einem teilweise eingeschränkten Mietrechtsgesetz zu beachten. Der Mieter genießt in unserem Land viele Rechte, die Ihre Investition rasch und vor allem langfristig negativ entwickeln lassen können.
Ein Fehler, der immer wieder gemacht wird ist, dass Vermieter und Mieter ein zu nahes Verhältnis aufbauen, ja fast schon „gut Freund“ sind. Die Frage ist nur, wenn der Mieter kein Geld hat, was zahlt er zuerst? Das Telefon – sonst ist es stumm, den Strom und das Gas – sonst ist es finster und kalt. Wann zahlt er die Miete an Sie?
Es gibt heute viele Instrumente wie man als Vermieter sehr sicher vermietet. Sei es eine eigene Wohnungsrechtschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Für den Fall, dass man einmal den „falschen“ Mieter genommen hat, sind das sinnvolle und auch leistbare Instrumente. Aber auch vorab gibt es Mittel den „Richtigen“ zu finden, sei es die Bonitätsprüfung (wie bei einer Bank), Selbstauskunft oder die Vorvermieterauskunft. Auch Befristungsablauf und Indexerhöhungen können, wenn sie nicht rechtzeitig erledigt werden, negative Rechtsfolgen und Einkommenseinbußen nach sich ziehen.
Die Wahl des richtigen Mietvertrages und die mögliche Höhe des Mietzinses können Stolpersteine sein, befristet oder unbefristet, Kündigungsbestimmungen, Ablösen und dann noch die Mietvertragsvergebührung. Viele Eigentümer blicken da nicht mehr durch und lassen das Objekt nach einem „schlechten Erlebnis“ lieber leer stehen als sich noch einmal einen Mieter auf zu halsen.
Ein guter Immobilienmakler bieten ein rundum FAIRmietservice an. Er steht als Puffer zwischen dem Mieter und dem Vermieter, so dass es Ihre einzige Arbeit ist, am 5. des Monats auf das Konto zu sehen, ob die Miete eingegangen ist, alles andere wird für Sie erledigt!
Ihre Immobriada

Rückblick und Marktausblick 2014

Der Ertrag und die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hing im abgelaufenen Jahr noch stärker als bisher von der Lage ab „Während in den Top lagen der Bezirke 1. bis 9. sowie 13. und 19. die Preise für Eigentumswohnungen auch nach den deutlichen Anstiegen der letzten Jahre weiter leicht steigen werden, scheinen sich in den restlichen Wiener Bezirken die Wohnungspreise nun auf hohem Niveau zu stabilisieren.“
Die Nachfrage bei Einfamilienhäusern hält sich mit dem Angebot gut in der Waage und es werden auch 2014 gute Preise zu erzielen sein.
Ausschlaggebend für die Immobilienentwicklungen in Wien sind: „Es wird zu wenig neuer Wohnraum geschaffen, die Förderungen sind zu gering, bzw. werden derzeit nicht gewährt oder zweckentfremdet verwendet und es ist – obwohl von Banken eine Kreditklemme vehement dementiert wird – für Durchschnittsverdiener beinahe unmöglich, ohne ausreichend Eigenmittel oder Besicherung, eine Finanzierung zu bekommen.“
Beim Zinshausmarkt für Anleger ist es 2013 nicht leicht gewesen ein Objekt an zu kaufen, das im Verhältnis eine passable Rendite erzielen kann, dies wird sich 2014 nur geringfügig verändern, man muss nach wie vor länger suchen und genau kalkulieren, denn es kommen immer wieder zwar wenig aber dafür umso interessantere Objekt auf den Markt.
Bei Mietwohnungen ist an zu merken, dass sich viele Menschen die hohen Mieten in einzelnen Bezirken nicht mehr leisten können. Die von der Politik vor dem Wahlkampf geforderte verpflichtende Deckelung kann diese Problematik aber keinesfalls entschärfen oder gar lösen. Bei sehr hochpreisigen Mietobjekten gibt es mittlerweile mehr Leerstand als noch vor einem Jahr. Viele Vermieter wollen einen Preisrückgang nicht akzeptieren, wo doch in vielen Medien lange vom Immobilienboom geschrieben wurde. „Allerdings entscheidet ausschließlich der derzeitige Markt darüber, was bezahlt wird!“
Interessant ist der Wiener Markt für Grundstücke, Aufgrund des sinkenden Angebots und der großen Nachfrage werden hier die Preise langfristig gesehen steigen.